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Le dispositif Censi Bouvard

jeudi, 28 mars 2019 12:43

Le dispositif Censi Bouvard est à la location meublée ce que la Loi Pinel est aux revenus fonciers. L'investissement LMNP donne droit à une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Programmé pour disparaître fin 2018, un amendement voté dans le PLF 2019 le proroge jusqu'au 31/12/2021. Cette prorogation répond à l'accroissement de la demande de logements en résidence avec services, pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées. En effet d'une part l'augmentation de plus de 300 000 étudiants par an et d'autres part la transition démographique se traduisant par une augmentation de la population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l'ordre de 22,3 millions en 2060. Le baby-boom engendre le papy-boom avec une forte augmentation des personnes de plus de 80 ans. 

Ce dispositif profite aux investisseurs personnes physique uniquement, donc hors société type SARL de famille, qui achète un logement neuf ou en VEFA, ou un logement de plus de 15 ans en réhabilitation. Sont éligibles, les résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées dépendantes ou non, ou handicapées. 

Il donne droit à une réduction d'impôt de 11% étalée sur 9 ans pour un investissement de 300 000 €. Le texte initial prévoyait une diminution progressive du taux jusqu'à 5 % en 2021, finalement le taux initial a été maintenu pour lui conserver toute son attractivité. 

Le bien doit être loué meublé à usage d'habitation avec un bail commercial de 9 ans minimum à un exploitant unique. La fourniture de services que sont l'accueil, le petit déjeuner, l'entretien journalier ou la fourniture de linge entraîne assujettissement à la TVA ce qui a pour corollaire de permettre la récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf. Autrement dit, l’acquisition se fait hors taxes d'où une économie de 20 %. 

Le bénéfice de la réduction d'impôt ne permet pas de pratiquer un amortissement, il y a donc un calcul à faire au moment de l'achat, particulièrement pour les frais d’acquisition qui peuvent être passés en charges. 

A partir du bilan patrimonial, la décision d'investir devra tenir compte de l'emplacement en privilégiant les grandes métropoles, de la qualité de l'exploitant et de la rédaction du bail avec notamment les travaux, les charges et bien sûr le loyer qui doit être compris entre 4 et 5 % net, hors foncier et habitation. 

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler