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L'achat immobilier démembré

jeudi, 25 avril 2019 13:30

Le démembrement de propriété est une technique très utilisée en matière de transmission. Le démembrement est soit le résultat de l'application de la loi, donation ou après un décès par exemple le conjoint recevant l'usufruit de tout ou partie des biens et les enfants la nue-propriété. Cet usufruit légal est dit "à titre gratuit", soit le résultat d'une volonté de n'acheter ou vendre qu'une partie de la propriété d'un bien, ce démembrement volontaire est dit "à titre onéreux". C'est ce dernier qui nous intéresse ici. 

L'achat d'un bien immobilier en démembrement répond à un certain nombre d'objectifs patrimoniaux préalablement déterminés. La première question étant de savoir si l'investisseur souhaite ou non des revenus. En effet, avec un achat en nue-propriété l'acquéreur se prive de revenus pendant une durée plus ou moins longue, 15 à 20 ans, avec un achat en usufruit il se prive du capital puisqu'à l'échéance il ne récupère rien. 

Le schéma le plus courant étant l'achat en nue-propriété d'un bien, qu'il soit mobilier ou immobilier. En l'espère, nous considérons l'investissement dans un bien immobilier en nue-propriété. Peu importe qu'il soit en parts (SCPI) ou en direct. L'investisseur paye le bien pour sa valeur en nue-propriété / usufruit soit un rapport 50/50 ou 60/40 % pour la nue-propriété d'une durée de 15/20 ans, il ne percevra aucun loyer pendant cette période et c'est au terme qu'il retrouvera sans formalité la pleine propriété donc les loyers. 

Cette solution est économiquement et fiscalement avantageuse. Sur le plan fiscal, la nue-propriété n'est pas imposable à l'IFI, par contre, attention à ne pas l'apporter à une société si les parts sont détenus en pleine propriété. Donc le fait d'utiliser des liquidités pour payer comptant la nue-propriété est sans incidence. Il n'y a pas de revenus donc pas de déclaration de revenus fonciers, par contre, en cas d'achat à crédit les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers. En cas de cession avec plus-value, on retient la valeur en pleine propriété à la date d'entrée du bien en nue-propriété dans le patrimoine du cédant. 

Il est possible de donner cette nue-propriété, intéressant surtout après 71 ans. Solution intéressante mais complexe qui nécessite une approche patrimoniales globales et surtout l'aval d'un notaire. 

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler