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Souscription SCPI

jeudi, 06 juin 2019 13:50

Faut-il souscrire en direct ou dans un contrat d'assurance-vie ? Cette question récurrente depuis la baisse des rendements des fonds en Euros n'est pas aussi évidente qu'il n'y parait. ce n'est pas seulement une question de fiscalité. Une SCPI est une société civile qui a pour objet d'acheter des immeubles de bureaux, de commerces ou d'habitation en France ou à l'étranger. Son capital généralement variable, pour faciliter les entrées et les sorties est ouvert au public sous le contrôle de l'autorité des marchés financiers (AMF). Ces dernières années, on a assisté à un véritable engouement pour ce type de produit, facilité de souscription, on achète des parts, pas de soucis de gestion rendement très intéressant. 

Grace à une forte demande, baisse des fonds Euros et chute de la bourse, les SCPI peuvent lever des sommes colossales (plus de 6 milliards en 2017) pour investir et aussi assumer la liquidité des parts. Les points faibles étant la fiscalité des revenus fonciers , impôts sur le revenu plus prélèvements sociaux au taux de 17,2% dont 6,8% déductibles et la liquidité en cas de baisse ou d'arrêt de la collecte. 

Pour contrer ces inconvénients, il y a une solution, celle de souscrire par le biais d'un contrat d'assurance vie (collecte 22,4 milliards en 2018). Dans ce cas, l'assureur devient propriétaire des capitaux et donc des parts souscrites, l'assuré ayant un créance. Les parts profitent donc de la fiscalité de l'assurance vie y compris au niveau de la transmission et c'est l'assureur, propriétaire, qui assure la liquidité en cas de rachat ou de décès. le rendement autour de 4,5% en moyenne permet de doper un contrat en fonds Euros qui lui plafonne à 1,5%. 

Mais, il y a un mais, ce sont les frais de souscription des parts, entre 5 et 10% et les frais de gestion de 1% annuels qui viennent ternir ce beau tableau. En cas de baisse de rendement, ce qui est le cas, l'intérêt ne sera plus aussi évident.

Autre solution permettant d'obtenir 4,5% de rendement avec une meilleure fiscalité c'est les chambres d'Ehpad qui bénéficient du régime meublé avec son amortissement, pas besoin d'être éligible à l'assurance vie. 

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler