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Comment convertir un capital immobilier en liquidité

jeudi, 06 juin 2019 14:58

A une certaine période de la vie, en générale à la retraite, il est nécessaire d'avoir plus de liquidités, soit pour aider les enfants ou préparer la transmission soit tout simplement pour combler un manque de revenus. 

Le postulat de départ est de disposer d'un ou plusieurs biens immobiliers ne dégageant peu ou pas de revenus. Les différentes solutions passent par la vente pure ou en viager ou bien le prêt viager hypothécaire.

La vente pure permet de convertir le bien en liquidité après paiement de l'éventuelle plus-value dégagée si le bien possédé depuis moins de 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

L'autre possibilité est de vendre en viager soit en conservant l'occupation du bien ou non. Cette solution permet de tirer profit de sa résidence principale en conservant l'occupation tout en percevant un revenu, la rente à vie. Prévue par le code civil, elle permet à une personne ou un couple, crédirentier, de percevoir une rente viagère en contrepartie de la cession du bien et sera le plus souvent assortie d'un droit d'usage et d'habitation garantissant la jouissance à vie du bien objet de la vente. Le prix librement fixé par les parties, et qui doit être aussi un prix de marché, est composé de deux éléments : le bouquet et la rente versée à vie avec éventuellement une réversion au profit du conjoint. L'évaluation de la rente tient compte de l’espérance de vie du crédirentier, du bouquet, d'une clause de réversion, d'une clause d'occupation. La rente peut être constituée sur deux têtes et faire l'objet d'une indexation. 

Le prêt viager hypothécaire est un moyen de financement octroyé par un établissement financier sous forme de prêt en capital ou en rente garantie par une hypothèque sur le bien concerné (résidence secondaire ou principale) dont le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur qui met fin au contrat. Les héritiers ont le choix de rembourser la banque et garder le bien ou laisser la banque vendre le bien avec l'espoir de toucher la différence si le bien est vendu plus cher que la dette. 

Des solutions à envisager avec le concours indispensable d'un notaire. 

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler