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La protection du logement familial

lundi, 17 juin 2019 08:58

La résidence principale, logement de la famille, a un traitement différent des autres biens immobiliers à la fois sur le plan juridique et sur le plan fiscal. Sur le plan juridique la résidence principale d'un couple marié a un statut particulier. 

C'est le logement effectif et habituel de toute la famille, hors résidence secondaire, qui bénéficie d'une protection particulière pendant le mariage, pendant la procédure de divorce, et en cas de décès de l'un des conjoints, le conjoint survivant hérite d'une protection pendant un an. Donc pendant le mariage c'est la règle de la co-gestion entre les époux qui comprennent également "les meubles meublants" pour les besoins de la vie courante ou pour la décoration. Cette co-gestion signifie qu'un époux seul ne peut pas prendre de décision, concernant le logement familial, qui pourrait priver la famille de la jouissance du bien. L'accord des deux époux est nécessaire et cela même si le bien appartient à un seul pour les actes de disposition : vente ou promesse de vente, donation, échange, apport en société, la mise en location, constitution d'une hypothèque, résiliation du contrat d'assurance, etc... 

Au décès de l'un des époux, le survivant a la possibilité de rester un an dans les lieux au titre du droit temporaire au logement et pendant cette année il peut demander un droit viager d'habitation. Dans ce cas, la valeur au droit est imputé sur ses droits dans la succession de son conjoint. Par testament il est possible de supprimer ce droit ou de l'adapter. 

Cas particulier, la résidence principale détenue par une SCI. Il n'y a pas de loyer versé donc pas de fiscalité sur la simple jouissance du bien, en contrepartie les charges ne sont pas déductibles. Toute tentative de vouloir créer un déficit foncier imputable sur d'autres revenus fonciers se solderait par une remise en cause au titre de l'abus de droit. 

En cas de taxation à l'IFI il y aurait perte de abattement de 30%. En cas de plus-value de cession le fait de payer un loyer à la SCI fait obstacle à l'exonération. En cas de décès de l'un des époux, le droit temporaire au logement ou le droit viager ne peuvent pas s'appliquer si l'immeuble est en SCI car le logement doit appartenir aux époux. 

L'acquisition et la conservation du logement familial qui est la pierre angulaire de toute constitution de patrimoine doit être effectuée dans le respect du droit de la famille et du droit fiscal. 

 

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler

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