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Le conseil de la semaine de Jean-Christophe PACCARD pour LE PROGRES

mercredi, 02 février 2022 15:26

Location meublée et décès de l’emprunteur

De manière classique, en cas de

décès de l’investisseur, la compagnie

d’assurance verse l’indemnité

à la banque bénéficiaire du contrat,

ce qui a pour effet de rembourser le

capital restant dû. Or, en location

meublée, la mise en oeuvre de l’assurance

du prêt expose les héritiers à

de lourdes conséquences fiscales.

Si le remboursement effectué par

l’assurance a pour effet de solder

l’emprunt bancaire, l’extinction de

la dette bancaire constitue, sur le

plan fiscal, un profit exceptionnel

imposable dans la même catégorie

que le résultat (loyers), à savoir ici

en BIC (à la tranche marginale d’imposition

sur le revenu de l’investisseur

à laquelle il convient d’ajouter

les prélèvements sociaux de

17,20 %, voire la contribution exceptionnelle

sur les hauts revenus

de 3 à 4 %). À la suite du décès de

l’emprunteur, l’actif brut successoral

de ce dernier ne comportant pas

de passif déductible au titre du prêt

remboursé, une augmentation sensible

des droits de succession est

mécaniquement constatée.

Des solutions originales

mais complexes

Deux techniques rarement utilisées,

la souscription d’une assurance

décès avec compte séquestre ou

la constitution d’un gage espèces,

peuvent être pertinentes. Ces dernières

reposent sur le maintien de la

dette bancaire au décès de l’emprunteur

tout en préservant la banque

d’une défaillance au travers

d’une constitution de garanties

ad hoc. Le maintien de l’emprunt

bancaire permet ainsi d’éviter la

constatation d’un profit exceptionnel

taxable et de conserver par

ailleurs une dette déductible. Mais

force est de constater que les établissements

bancaires sont réticents

dans leur mise en oeuvre, soit par

méconnaissance ou par l’envie de

ne pas déroger au schéma classique.

Ces techniques procurent un

avantage fiscal qui permet par

ailleurs de diminuer l’assiette taxable

aux droits de succession. Dès

lors, il conviendra de s’entourer de

spécialistes rompus à cette pratique

afin d’exposer clairement l’intérêt

pour l’emprunteur et rassurer l’établissement

prêteur.

Jean-Christophe PACCARD

Ecole Supérieur de Commerce à Saint-Etienne (1985)

Ecole des cadres Lyonnaise de Banque (1986)

Directeur d'agence Lyonnaise de Banque (1987-1988)

Conseiller financier et Directeur d’agence Expert et Finance (1989-1999)

Associé du Cabinet BLANC – FROMENTAL– PACCARD (Depuis 1999)

Expertise : Assurance vie et immobilier