Fromental Paccard investissement

Les
actualités

Pierre Fromental

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler
lundi, 17 juin 2019 08:58

La protection du logement familial

La résidence principale, logement de la famille, a un traitement différent des autres biens immobiliers à la fois sur le plan juridique et sur le plan fiscal. Sur le plan juridique la résidence principale d'un couple marié a un statut particulier. 

C'est le logement effectif et habituel de toute la famille, hors résidence secondaire, qui bénéficie d'une protection particulière pendant le mariage, pendant la procédure de divorce, et en cas de décès de l'un des conjoints, le conjoint survivant hérite d'une protection pendant un an. Donc pendant le mariage c'est la règle de la co-gestion entre les époux qui comprennent également "les meubles meublants" pour les besoins de la vie courante ou pour la décoration. Cette co-gestion signifie qu'un époux seul ne peut pas prendre de décision, concernant le logement familial, qui pourrait priver la famille de la jouissance du bien. L'accord des deux époux est nécessaire et cela même si le bien appartient à un seul pour les actes de disposition : vente ou promesse de vente, donation, échange, apport en société, la mise en location, constitution d'une hypothèque, résiliation du contrat d'assurance, etc... 

Au décès de l'un des époux, le survivant a la possibilité de rester un an dans les lieux au titre du droit temporaire au logement et pendant cette année il peut demander un droit viager d'habitation. Dans ce cas, la valeur au droit est imputé sur ses droits dans la succession de son conjoint. Par testament il est possible de supprimer ce droit ou de l'adapter. 

Cas particulier, la résidence principale détenue par une SCI. Il n'y a pas de loyer versé donc pas de fiscalité sur la simple jouissance du bien, en contrepartie les charges ne sont pas déductibles. Toute tentative de vouloir créer un déficit foncier imputable sur d'autres revenus fonciers se solderait par une remise en cause au titre de l'abus de droit. 

En cas de taxation à l'IFI il y aurait perte de abattement de 30%. En cas de plus-value de cession le fait de payer un loyer à la SCI fait obstacle à l'exonération. En cas de décès de l'un des époux, le droit temporaire au logement ou le droit viager ne peuvent pas s'appliquer si l'immeuble est en SCI car le logement doit appartenir aux époux. 

L'acquisition et la conservation du logement familial qui est la pierre angulaire de toute constitution de patrimoine doit être effectuée dans le respect du droit de la famille et du droit fiscal. 

 

mardi, 11 juin 2019 07:48

Le mandat de protection future

Gérer c'est prévoir !

Depuis le 1er janvier 2009, il est possible de se protéger et/ou son patrimoine des aléas de la vie. Par là il faut comprendre, le vieillissement, la maladie, l'infirmité, toute situation rendant quelqu'un incapable de se gérer ou gérer ses biens. C'est l'objectif du mandat de protection future qui donne la possibilité au mandant (la personne qui souhaite organiser sa protection future), d'organiser en avance, alors en pleine capacité, sa propre protection en choisissant la ou les personnes de confiance (mandataire) et l'étendue de leurs pouvoirs. Et c'est seulement lorsque la médecine aura constaté l'incapacité physique ou mentale que le mandataire désigné pourra agir à la place du mandant et dans son intérêt. La protection porte sur la personne ou sur ses biens ou les deux. Il est possible de nommer plusieurs mandataires, un pour la personne et un pour les biens, et tant que le mandat n'a pas pris effet il est tout à fait possible de le modifier ou de l'annuler et le mandataire peut même dénoncer le mandat, comme un testament. Il peut être soit sous seing privé soit sous norme notariée; ce que  nous conseillons vivement. Devant notaire, sont présent le mandant ainsi que le mandataire qui peut ainsi avoir plus de pouvoirs notamment vendre un bien immobilier. 

Le mandataire devra rendre compte de sa gestion au notaire. S'il est sous seing privé, il devra être contresigné par un avocat ou établi selon un modèle et le mandataire devra rendre des comptes au greffier du tribunal d'instance. 

Il est difficile de ne pas faire le parallèle avec la fiducie gestion avec toutefois une différence de taille : dans ce cas, il y a transfert du patrimoine chez le bénéficiaire (mandataire) mais dans un patrimoine distinct du sien. Différence aussi avec la tutelle, la curatelle et la mise sous sauvegarde qui nécessite l'intervention d'un juge. 

Avec le mandat de protection future il est possible d'organiser précisément ses volontés et jusque dans les moindres détails. Il est possible de mettre en place un mandat de protection future pour autrui, notamment pour un enfant mineur handicapé. Le mandat prend fin avec la mise en tutelle ou curatelle, avec le décès ou si le mandat retrouve tout au partie de ses capacités. 

Ce contrat très souple dans sa mise en place et son utilisation est un instrument incontournable de la protection du détenteur d'un patrimoine au même titre qu'une donation entre époux. 

A une certaine période de la vie, en générale à la retraite, il est nécessaire d'avoir plus de liquidités, soit pour aider les enfants ou préparer la transmission soit tout simplement pour combler un manque de revenus. 

Le postulat de départ est de disposer d'un ou plusieurs biens immobiliers ne dégageant peu ou pas de revenus. Les différentes solutions passent par la vente pure ou en viager ou bien le prêt viager hypothécaire.

La vente pure permet de convertir le bien en liquidité après paiement de l'éventuelle plus-value dégagée si le bien possédé depuis moins de 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

L'autre possibilité est de vendre en viager soit en conservant l'occupation du bien ou non. Cette solution permet de tirer profit de sa résidence principale en conservant l'occupation tout en percevant un revenu, la rente à vie. Prévue par le code civil, elle permet à une personne ou un couple, crédirentier, de percevoir une rente viagère en contrepartie de la cession du bien et sera le plus souvent assortie d'un droit d'usage et d'habitation garantissant la jouissance à vie du bien objet de la vente. Le prix librement fixé par les parties, et qui doit être aussi un prix de marché, est composé de deux éléments : le bouquet et la rente versée à vie avec éventuellement une réversion au profit du conjoint. L'évaluation de la rente tient compte de l’espérance de vie du crédirentier, du bouquet, d'une clause de réversion, d'une clause d'occupation. La rente peut être constituée sur deux têtes et faire l'objet d'une indexation. 

Le prêt viager hypothécaire est un moyen de financement octroyé par un établissement financier sous forme de prêt en capital ou en rente garantie par une hypothèque sur le bien concerné (résidence secondaire ou principale) dont le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur qui met fin au contrat. Les héritiers ont le choix de rembourser la banque et garder le bien ou laisser la banque vendre le bien avec l'espoir de toucher la différence si le bien est vendu plus cher que la dette. 

Des solutions à envisager avec le concours indispensable d'un notaire. 

jeudi, 06 juin 2019 14:23

Les 4 règles essentielles de l'IFI

Depuis le 1er janvier 2018 l'impôt de solidarité sur la fortune a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière qui exclut désormais tous les biens meubles (liquidités, valeurs mobilières, meubles divers) de cette taxation sur le capital qui s'applique sur un patrimoine net taxable de 1 300 000 €. 

Première règle, celle concernant le passif déductible afférent aux biens taxables. Les dettes doivent exister et être certaines au 1er janvier, elles doivent être à la charge de l'un des membres du foyer fiscal et doivent concerner un actif immobilier imposable. Les dettes se rapportant à un actif totalement exonéré ne sont pas déductibles. celle se rapportant à un actif partiellement exonéré seront déductibles au prorata de la taxation. Pour la résidence principale, taxable à hauteur de 70 %; la dette sera déductible totalement dans la limite de 70 % de sa valeur. Les patrimoines supérieurs à 5 millions d'Euros le montant des dettes sont retenues en totalité dans la limite de 60% de ce seuil. Au-delà, elles ne sont prises qu'à hauteur de 50 %. 

Deuxième règle, celle concernant les emprunts in fine qui sont déductibles en totalité que la 1er année, les années suivantes, ils sont réduits selon un pourcentage proportionnel à la durée, par exemple 10% par an pour un emprunt sur 10 ans. 

Troisième règle, celle concernant le démembrement de propriété. Le principe pour les successions ouvertes à compter de 2002 : c'est l'usufruitier qui est taxable pour la valeur du bien en pleine propriété. Par exception, l'IFI est réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, cas du conjoint survivant qui hérite de la totalité en usufruit sur option, dans ce cas, usufruit et nu-propriété sont imposés séparément. si l'usufruit résulte d'une donation entre époux ou d'un legs, l'usufruitier est taxable sur la valeur en pleine propriété. Pour la donation d'usufruit c'est l'usufruitier qui est redevable sur la valeur en pleine propriété. Pour l'achat en usufruit, il y a répartition de la valeur à déclarer entre l'usufruitier et le nu-propriétaire à condition que le nu-propriétaire ne soit pas héritier de l'usufruitier. 

Quatrièmement, la règle du plafonnement de l'imposition par rapport aux revenus ne va pas pouvoir s'appliquer en 2019 en raison de l'année fiscale "blanche" pour cause de mise en place du prélèvement à la source, sauf pour l'imposition des revenus exceptionnels. En conséquence, une augmentation de l'imposition est à prévoir cette année pour ceux qui bénéficie d'un plafonnement. 

jeudi, 06 juin 2019 13:50

Souscription SCPI

Faut-il souscrire en direct ou dans un contrat d'assurance-vie ? Cette question récurrente depuis la baisse des rendements des fonds en Euros n'est pas aussi évidente qu'il n'y parait. ce n'est pas seulement une question de fiscalité. Une SCPI est une société civile qui a pour objet d'acheter des immeubles de bureaux, de commerces ou d'habitation en France ou à l'étranger. Son capital généralement variable, pour faciliter les entrées et les sorties est ouvert au public sous le contrôle de l'autorité des marchés financiers (AMF). Ces dernières années, on a assisté à un véritable engouement pour ce type de produit, facilité de souscription, on achète des parts, pas de soucis de gestion rendement très intéressant. 

Grace à une forte demande, baisse des fonds Euros et chute de la bourse, les SCPI peuvent lever des sommes colossales (plus de 6 milliards en 2017) pour investir et aussi assumer la liquidité des parts. Les points faibles étant la fiscalité des revenus fonciers , impôts sur le revenu plus prélèvements sociaux au taux de 17,2% dont 6,8% déductibles et la liquidité en cas de baisse ou d'arrêt de la collecte. 

Pour contrer ces inconvénients, il y a une solution, celle de souscrire par le biais d'un contrat d'assurance vie (collecte 22,4 milliards en 2018). Dans ce cas, l'assureur devient propriétaire des capitaux et donc des parts souscrites, l'assuré ayant un créance. Les parts profitent donc de la fiscalité de l'assurance vie y compris au niveau de la transmission et c'est l'assureur, propriétaire, qui assure la liquidité en cas de rachat ou de décès. le rendement autour de 4,5% en moyenne permet de doper un contrat en fonds Euros qui lui plafonne à 1,5%. 

Mais, il y a un mais, ce sont les frais de souscription des parts, entre 5 et 10% et les frais de gestion de 1% annuels qui viennent ternir ce beau tableau. En cas de baisse de rendement, ce qui est le cas, l'intérêt ne sera plus aussi évident.

Autre solution permettant d'obtenir 4,5% de rendement avec une meilleure fiscalité c'est les chambres d'Ehpad qui bénéficient du régime meublé avec son amortissement, pas besoin d'être éligible à l'assurance vie. 

jeudi, 09 mai 2019 07:40

Gérer son patrimoine à 70 ans

Pour beaucoup, atteindre 70 ans, c'est un seuil  tardif pour prendre des décisions patrimoniales. 70ans c'est surtout un seuil fiscal qu'il est préférable d'anticiper. Il y a ce que l'on doit faire avant 70 ans et ce que l'on peut faire après.

Pour ce faire, il faut rassembler les éléments du patrimoine existant et définir des objectifs. C'est le bilan patrimonial, qui va mettre en évidence les forces et les faiblesses patrimoniales face aux objectifs. Le moment idéal est la retraite, généralement autour du 65e anniversaire. Parmi les objectifs on trouve pèle mêle, la protection du conjoint survivant, le besoin de revenus complémentaires, le financement de la dépendance, la transmission du patrimoine, et bien souvent l'aide aux enfants, il faut alors rendre liquide un patrimoine trop investi en immobilier... 

La protection du conjoint, c'est un régime matrimonial adapté et c'est la donation entre époux et accessoirement l'assurance vie. S'il n'y a pas d'enfant la meilleure protection pour le conjoint c'est la communauté universelle avec attribution intégrale. Ce qu'il faut retenir c'est qu'il est possible de transmettre à son conjoint via le contrat de mariage, sans que cela soit considéré comme une libéralité donc sans droit. Le conjoint peut être réservataire, s'il n'y a pas d'enfant, et ne paie pas de droit sur la part de son conjoint. Il est important de bien adapter son régime matrimonial avec sa situation. Avant 70 ans il y a l'assurance vie avec l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire et les donations avec réserve d'usufruit puisque entre 61 et 71 ans la valeur fiscale de l'usufruit est de 40%. Ce qui signifie que 40% de la donation est exonérée de droit plus l'abattement de 100 000 €. Cette valeur fiscale diminue de 10% tous les 10 ans.

Après 70 ans,  l'assurance vie demeure intéressante malgré un abattement limité à 30 500 € calculé sur la prime versée et pour l'ensemble des bénéficiaires. L'usufruit perd 10%. Il y a les dons aux petits enfants avant 80 ans. Le complément de revenus soit l'immobilier type SCPI via l'assurance vie avec des rachats partiels. Pour mémoire un contrat de plus de 8 ans permet de racheter 9 200€ d'intérêts chaque année sans impôt.

jeudi, 25 avril 2019 13:30

L'achat immobilier démembré

Le démembrement de propriété est une technique très utilisée en matière de transmission. Le démembrement est soit le résultat de l'application de la loi, donation ou après un décès par exemple le conjoint recevant l'usufruit de tout ou partie des biens et les enfants la nue-propriété. Cet usufruit légal est dit "à titre gratuit", soit le résultat d'une volonté de n'acheter ou vendre qu'une partie de la propriété d'un bien, ce démembrement volontaire est dit "à titre onéreux". C'est ce dernier qui nous intéresse ici. 

L'achat d'un bien immobilier en démembrement répond à un certain nombre d'objectifs patrimoniaux préalablement déterminés. La première question étant de savoir si l'investisseur souhaite ou non des revenus. En effet, avec un achat en nue-propriété l'acquéreur se prive de revenus pendant une durée plus ou moins longue, 15 à 20 ans, avec un achat en usufruit il se prive du capital puisqu'à l'échéance il ne récupère rien. 

Le schéma le plus courant étant l'achat en nue-propriété d'un bien, qu'il soit mobilier ou immobilier. En l'espère, nous considérons l'investissement dans un bien immobilier en nue-propriété. Peu importe qu'il soit en parts (SCPI) ou en direct. L'investisseur paye le bien pour sa valeur en nue-propriété / usufruit soit un rapport 50/50 ou 60/40 % pour la nue-propriété d'une durée de 15/20 ans, il ne percevra aucun loyer pendant cette période et c'est au terme qu'il retrouvera sans formalité la pleine propriété donc les loyers. 

Cette solution est économiquement et fiscalement avantageuse. Sur le plan fiscal, la nue-propriété n'est pas imposable à l'IFI, par contre, attention à ne pas l'apporter à une société si les parts sont détenus en pleine propriété. Donc le fait d'utiliser des liquidités pour payer comptant la nue-propriété est sans incidence. Il n'y a pas de revenus donc pas de déclaration de revenus fonciers, par contre, en cas d'achat à crédit les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers. En cas de cession avec plus-value, on retient la valeur en pleine propriété à la date d'entrée du bien en nue-propriété dans le patrimoine du cédant. 

Il est possible de donner cette nue-propriété, intéressant surtout après 71 ans. Solution intéressante mais complexe qui nécessite une approche patrimoniales globales et surtout l'aval d'un notaire. 

lundi, 01 avril 2019 13:39

L’épargne salariale

Les chiffres de collecte de l'épargne salariale ont battues des records en 2018, plus de 15 milliards d'euros. La part importante réservée à l'épargne salariale dans la Loi PACTE montre l'enjeu du gouvernement sur ce sujet. Outre la nécessité de simplifier une offre peu lisible, trop technique, PERP, PERCO, loi Madelin, Article 83 avec la création du PER. La loi PACTE permet en cas de souscription de plusieurs contrats suite à différentes orientations professionnelles de conserver chacun des contrats, ce qu'on appelle la portabilité. De plus, la loi facilite le transfert de l'épargne sur le support de son choix, ce qui est partiellement possible aujourd'hui. La loi prévoit une sortie plus flexible, capital et rente, alors qu'actuellement, sauf sur le PERP ou la sortie en capital à hauteur de 20 % est prévue, seule la sortie en rente est possible par aliénation du capital. 

L'autre objectif affiché de la loi est d'encourager l'épargne productive, c'est-à-dire l'investissement dans des actions ou obligations d'entreprise. La gestion pilotée, option par défaut, permettra de diminuer la part de risque dans le contrat selon l'horizon de départ à la retraite. La stratégie d'investissement sera plus risquée si l'objectif est loin avec une consolidation en fonds Euros progressivement. 

La loi permet également de transférer l'épargne des contrats d'assurance vie vers le PER en contrepartie d'avantages fiscaux lors du rachat. Sont concernés les contrats de plus de huit ans et il faut que le départ à la retraite soit à plus de 5 ans. Dans ce cas, les plafonds d'exonération de rachat sont doublés. Ils passent de 9 200 € d'intérêts pour un couple à 18 400 €. De plus, les sommes transférées seront déductibles des revenus dans les limites prévues. 

Les épargnants ont un délai jusqu'au 1er janvier 2023 pour effectuer leurs transferts. 

jeudi, 28 mars 2019 12:43

Le dispositif Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est à la location meublée ce que la Loi Pinel est aux revenus fonciers. L'investissement LMNP donne droit à une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Programmé pour disparaître fin 2018, un amendement voté dans le PLF 2019 le proroge jusqu'au 31/12/2021. Cette prorogation répond à l'accroissement de la demande de logements en résidence avec services, pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées. En effet d'une part l'augmentation de plus de 300 000 étudiants par an et d'autres part la transition démographique se traduisant par une augmentation de la population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l'ordre de 22,3 millions en 2060. Le baby-boom engendre le papy-boom avec une forte augmentation des personnes de plus de 80 ans. 

Ce dispositif profite aux investisseurs personnes physique uniquement, donc hors société type SARL de famille, qui achète un logement neuf ou en VEFA, ou un logement de plus de 15 ans en réhabilitation. Sont éligibles, les résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées dépendantes ou non, ou handicapées. 

Il donne droit à une réduction d'impôt de 11% étalée sur 9 ans pour un investissement de 300 000 €. Le texte initial prévoyait une diminution progressive du taux jusqu'à 5 % en 2021, finalement le taux initial a été maintenu pour lui conserver toute son attractivité. 

Le bien doit être loué meublé à usage d'habitation avec un bail commercial de 9 ans minimum à un exploitant unique. La fourniture de services que sont l'accueil, le petit déjeuner, l'entretien journalier ou la fourniture de linge entraîne assujettissement à la TVA ce qui a pour corollaire de permettre la récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf. Autrement dit, l’acquisition se fait hors taxes d'où une économie de 20 %. 

Le bénéfice de la réduction d'impôt ne permet pas de pratiquer un amortissement, il y a donc un calcul à faire au moment de l'achat, particulièrement pour les frais d’acquisition qui peuvent être passés en charges. 

A partir du bilan patrimonial, la décision d'investir devra tenir compte de l'emplacement en privilégiant les grandes métropoles, de la qualité de l'exploitant et de la rédaction du bail avec notamment les travaux, les charges et bien sûr le loyer qui doit être compris entre 4 et 5 % net, hors foncier et habitation. 

La location meublée relève de la catégorie des BIC, c'est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux, qui comporte deux régimes : le forfaitaire (appelé micro BIC) et le réel. Le choix du régime dépend du montant des revenus. 

La loi de Finances pour 2018 a porté le seuil du micro BIC de 33 200 € à  70 000 € de recettes hors taxes, en deçà, le contribuable peut choisir le régime le plus favorable, forfait ou réel, sur option selon sa situation. Au-delà, le contribuable relève obligatoirement du régime réel d'imposition. 

Ce qui est déterminant dans le choix, ce sont les charges et les amortissements. Avec le régime micro BIC les recettes sont taxées à l'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 50 % qui tient compte des charges d'exploitation ainsi que les amortissements en cas de résultat bénéficiaire. Ce qui peut conduire à avoir un résultat minoré par rapport au forfait. Le choix dépend aussi de la proportion de charges déductibles notamment des charges financières. 

Le relèvement du seuil à 70 000 € a pour conséquence que de nombreux loueurs vont se retrouver de facto, soumis à ce régime d'imposition sauf à opter pour le réèl. La loi de Finances pour 2018 a aussi modifié le régime de la TVA qui n'est plus corrélée avec le régime comptable. Il est désormais possible d'être assujetti à la TVA tout en relevant du régime micro BIC. Une question se pose à propos de l'investisseur qui bénéficie du régime Censi-Bouvard (réduction de 11% du montant de l'investissement étalée sur 9 ans), lequel ne peut pas pratiquer d'amortissement sur les premiers 300 000 € d'investissement. Or s'il relève du micro BIC, ce qui est tout à fait possible. L'abattement de 50 % dont il bénéficie comprend cet amortissement. 

Il convient donc d'analyser l'intérêt de chaque situation pour le régime micro ou pour le réel, sachant que le contribuable qui a déjà opté pour le réel peut dénoncer cette option avant le 1er février. Un expert-comptable saura vous conseiller utilement.