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Pierre Fromental

Pierre Fromental

Maîtrise de droit privé
Cabinet juridique DACF (1977-1979)

Fondé de pouvoir - Investissement Rothschild (1979-1982)
Directeur d'agence Worms gestion, W Finance (1982-1987)
Fondateur, directeur Formation et Comptes VIP, Expert et Finance (1987-1992) 
Conseiller financier indépendant (depuis 1992)

Expertise : Fiscalité et immobiler
lundi, 01 avril 2019 13:39

L’épargne salariale

Les chiffres de collecte de l'épargne salariale ont battues des records en 2018, plus de 15 milliards d'euros. La part importante réservée à l'épargne salariale dans la Loi PACTE montre l'enjeu du gouvernement sur ce sujet. Outre la nécessité de simplifier une offre peu lisible, trop technique, PERP, PERCO, loi Madelin, Article 83 avec la création du PER. La loi PACTE permet en cas de souscription de plusieurs contrats suite à différentes orientations professionnelles de conserver chacun des contrats, ce qu'on appelle la portabilité. De plus, la loi facilite le transfert de l'épargne sur le support de son choix, ce qui est partiellement possible aujourd'hui. La loi prévoit une sortie plus flexible, capital et rente, alors qu'actuellement, sauf sur le PERP ou la sortie en capital à hauteur de 20 % est prévue, seule la sortie en rente est possible par aliénation du capital. 

L'autre objectif affiché de la loi est d'encourager l'épargne productive, c'est-à-dire l'investissement dans des actions ou obligations d'entreprise. La gestion pilotée, option par défaut, permettra de diminuer la part de risque dans le contrat selon l'horizon de départ à la retraite. La stratégie d'investissement sera plus risquée si l'objectif est loin avec une consolidation en fonds Euros progressivement. 

La loi permet également de transférer l'épargne des contrats d'assurance vie vers le PER en contrepartie d'avantages fiscaux lors du rachat. Sont concernés les contrats de plus de huit ans et il faut que le départ à la retraite soit à plus de 5 ans. Dans ce cas, les plafonds d'exonération de rachat sont doublés. Ils passent de 9 200 € d'intérêts pour un couple à 18 400 €. De plus, les sommes transférées seront déductibles des revenus dans les limites prévues. 

Les épargnants ont un délai jusqu'au 1er janvier 2023 pour effectuer leurs transferts. 

jeudi, 28 mars 2019 12:43

Le dispositif Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est à la location meublée ce que la Loi Pinel est aux revenus fonciers. L'investissement LMNP donne droit à une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Programmé pour disparaître fin 2018, un amendement voté dans le PLF 2019 le proroge jusqu'au 31/12/2021. Cette prorogation répond à l'accroissement de la demande de logements en résidence avec services, pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées. En effet d'une part l'augmentation de plus de 300 000 étudiants par an et d'autres part la transition démographique se traduisant par une augmentation de la population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l'ordre de 22,3 millions en 2060. Le baby-boom engendre le papy-boom avec une forte augmentation des personnes de plus de 80 ans. 

Ce dispositif profite aux investisseurs personnes physique uniquement, donc hors société type SARL de famille, qui achète un logement neuf ou en VEFA, ou un logement de plus de 15 ans en réhabilitation. Sont éligibles, les résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées dépendantes ou non, ou handicapées. 

Il donne droit à une réduction d'impôt de 11% étalée sur 9 ans pour un investissement de 300 000 €. Le texte initial prévoyait une diminution progressive du taux jusqu'à 5 % en 2021, finalement le taux initial a été maintenu pour lui conserver toute son attractivité. 

Le bien doit être loué meublé à usage d'habitation avec un bail commercial de 9 ans minimum à un exploitant unique. La fourniture de services que sont l'accueil, le petit déjeuner, l'entretien journalier ou la fourniture de linge entraîne assujettissement à la TVA ce qui a pour corollaire de permettre la récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf. Autrement dit, l’acquisition se fait hors taxes d'où une économie de 20 %. 

Le bénéfice de la réduction d'impôt ne permet pas de pratiquer un amortissement, il y a donc un calcul à faire au moment de l'achat, particulièrement pour les frais d’acquisition qui peuvent être passés en charges. 

A partir du bilan patrimonial, la décision d'investir devra tenir compte de l'emplacement en privilégiant les grandes métropoles, de la qualité de l'exploitant et de la rédaction du bail avec notamment les travaux, les charges et bien sûr le loyer qui doit être compris entre 4 et 5 % net, hors foncier et habitation. 

La location meublée relève de la catégorie des BIC, c'est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux, qui comporte deux régimes : le forfaitaire (appelé micro BIC) et le réel. Le choix du régime dépend du montant des revenus. 

La loi de Finances pour 2018 a porté le seuil du micro BIC de 33 200 € à  70 000 € de recettes hors taxes, en deçà, le contribuable peut choisir le régime le plus favorable, forfait ou réel, sur option selon sa situation. Au-delà, le contribuable relève obligatoirement du régime réel d'imposition. 

Ce qui est déterminant dans le choix, ce sont les charges et les amortissements. Avec le régime micro BIC les recettes sont taxées à l'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 50 % qui tient compte des charges d'exploitation ainsi que les amortissements en cas de résultat bénéficiaire. Ce qui peut conduire à avoir un résultat minoré par rapport au forfait. Le choix dépend aussi de la proportion de charges déductibles notamment des charges financières. 

Le relèvement du seuil à 70 000 € a pour conséquence que de nombreux loueurs vont se retrouver de facto, soumis à ce régime d'imposition sauf à opter pour le réèl. La loi de Finances pour 2018 a aussi modifié le régime de la TVA qui n'est plus corrélée avec le régime comptable. Il est désormais possible d'être assujetti à la TVA tout en relevant du régime micro BIC. Une question se pose à propos de l'investisseur qui bénéficie du régime Censi-Bouvard (réduction de 11% du montant de l'investissement étalée sur 9 ans), lequel ne peut pas pratiquer d'amortissement sur les premiers 300 000 € d'investissement. Or s'il relève du micro BIC, ce qui est tout à fait possible. L'abattement de 50 % dont il bénéficie comprend cet amortissement. 

Il convient donc d'analyser l'intérêt de chaque situation pour le régime micro ou pour le réel, sachant que le contribuable qui a déjà opté pour le réel peut dénoncer cette option avant le 1er février. Un expert-comptable saura vous conseiller utilement. 

lundi, 11 mars 2019 08:51

L'immobilier sans défiscalisation ?

La carotte fiscale semble être le seul élément capable d'attirer le chaland en quête d'un investissement immobilier parfois au risque d'oublier les fondamentaux. C'est l'emplacement qui fait le bon placement. Indépendamment de tout avantage fiscal, l'immobilier requiert de la prudence, c'est un investissement long terme et très souvent à crédit donc avec des engagements. Le choix du régime fiscal est lui aussi fondamental. C'est soit le revenu foncier classique, soit le revenu de la location meublée. 

Parmi les nombreux produits, l'ancien en centre-ville avec ou sans travaux reste une valeur sûre. Avec travaux pour défiscaliser des revenus fonciers, sans travaux dans le cadre de la location meublée non professionnelle. Pour rappel, la location meublée qui relève des bénéfices industriels et commerciaux permet d'amortir le bien, environ 3% par an, et ainsi réduire d'autant le loyer taxable. Toujours dans le cadre de la location meublée, on trouve à la revente des chambres EHPAD ou d'étudiant avec des rentabilités comprises entre 4 et 5%. C'est mieux que la SCPI avec la fiscalité des revenus fonciers. 

L'emplacement de parking est aussi intéressant pour la rentabilité 7/8% pratiquement sans charges, en privilégiant les zones à fortes demandes, et plutôt en box fermé. L'investissement est plus abordable de 5 000 € à 50 000 €, avec moins de risques d'impayés de loyer. 

L'immobilier sans défiscalisation, oui, mais pas sans optimisation fiscale, le choix du régime d'imposition est un élément essentiel de la rentabilité. 

mardi, 05 mars 2019 09:05

Le rachat d'un contrat d'assurance

Parmi les qualités intrinsèques d'un placement en assurance-vie se trouvent la garantie du capital (si fond euros) et l'effet de cliquet des intérêts qui sont capitalisés chaque année et qui sont taxés lors du rachat et ce contrairement aux revenus fonciers qui sont distribués et taxés. 

Outre ses avantages qui ont fait le succès de ce dispositif c'est bien évidemment la transmission et la liquidité du produit. 

On transmet des liquidités et/ou on peut disposer de son épargne selon ses besoins. Maintes fois remaniée, la fiscalité de la succession et des rachats s'applique sur les nouveaux contrats souscrits mais avec des dates d'effets souvent rétroactives. Au fil des années, selon la date de souscription la fiscalité sera différente. Un empilement des textes qui brouille la lisibilité. Avec la loi de finances pour 2018 qui a introduit le prélèvement forfaitaire unique (PFU à 30%) lors d'un rachat il faut être très prudent sur l'option choisie. Les contrats souscrits depuis le 27/09/2017 sont soumis au PFU de 30 % ou à l'IR si plus favorable, sans condition d'ancienneté. 

Les contrats antérieurs gardent leur fiscalité de 0 à 8 ans PFL ou IR. L’exonération après 8 ans des intérêts à hauteur de 9 600 € pour un couple est maintenue. La difficulté de faire le bon choix fiscal au moment du rachat dépend de sa date de souscription et surtout en tenant compte des versements qui ont pu intervenir avant ou après le 27/09/2017. Il est possible de bénéficier d'un PFU à 7,5% si les versements antérieurs au 27/09/2017 sont inférieurs à 150 000 €, primes nette de rachat, pour l'ensemble des contrats. 

En l'absence de commentaires administratifs venant éclairer les zones d'ombre il convient d'être prudent à l'occasion d'un rachat partiel ou total. La préconisation de bon sens, est de souscrire de nouveaux contrats en évitant les versements sur les anciens pour que chaque contrat ait sa fiscalité propre. 

lundi, 18 février 2019 09:07

Le PEA jeune

On a beau fustiger les niches fiscales, c'est quand même le seul moyen d'orienter l'épargne des Français dans l'économie, tout en sachant que le placement préféré reste le simple compte courant à 0% !

La loi PACTE, encore elle, prévoit une nouveauté, le Plan d'Epargne en Actions pour les jeunes. Ce dispositif permet aux épargnants de 18 à 25 ans non imposables d'ouvrir un PEA qui était jusqu'alors réservé aux contribuables de plus de 25 ans non rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Cette enveloppe fiscale favorise l'investissement en bourse, en contrepartie d'avantages fiscaux importants comme les plus-values exonérées au bout de 5 ans mais qui reste toutefois soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le plafond de versement est de 150 000 € par titulaire auxquels on peut rajouter 75 000 € au titre du PEA PME soit 225 000 € par membre d'un même foyer fiscal. Le PEA jeune a pour objectif d'initier les moins de 25 ans rattachés au foyer fiscal de leurs parents, à la bourse. Son plafond a été fixé à 25 000 €, uniquement si le total des PEA détenus par le foyer fiscal reste en deçà du plafond de 150 000 € par plan. La fiscalité sera la même et après 25 ans le plan sera transformé automatiquement en PEA  classique avec le plafond correspondant et avec l'antériorité fiscale. 

La loi PACTE a prévu d'assouplir les règles du PEA classique notamment en permettant des versements suite à un retrait après 8 ans et un retrait entre 5 et 8 ans n’entraînerait plus la clôture du plan. Le PEA PME pourrait recevoir plus de 75 000 € si le plafond du PEA classique de 150 000 € n'est pas atteint. Une solution d'épargne fiscalement intéressante mais qui nécessite d'accepter le risque liés aux aléas des marchés financiers.   

lundi, 11 février 2019 09:04

Comment gérer un contrat d'assurance vie ?

Posséder un contrat d'assurance vie est patrimonialement nettement plus complexe qu'un livret A. Un contrat n'est pas seulement un outil de transmission mais aussi un outil de gestion du capital en vue d'un investissement futur, de la retraite, ou aider les enfants. C'est le couteau suisse de la gestion de patrimoine. 

Jusqu'à présent, avec les rendements des fonds en Euros et le capital garanti, la gestion était quasiment inexistante, mais avec la baisse inexorable des rendements, il faut savoir prendre des risques parfois en opposition avec ses convictions et ses objectifs. D'où la présence d'unités de compte (actions, scpi, ...) en complément des fonds euros. La volatilité des marchés financiers impose une intervention permanente qui n'est pas à la portée de tout le monde. 

Les assureurs ont développé des modes de gestion plus ou moins adaptés. La gestion libre, c'est le souscripteur qui gère son contrat, à condition de connaitre parfaitement les marchés. La gestion pilotée ou déléguée par laquelle un investisseur donne mandat à une société de gestion de gérer selon un profil de risque préalablement défini. La gestion profilée par laquelle le souscripteur choisi le mode de gestion : défensif ou prudent, équilibré, dynamique. Une gestion type informatisée sans intervention du souscripteur... La gestion à horizon profite à une clientèle jeune disposant d'une durée de placement plus longue avec une sécurisation en vue de l'échéance. L'aversion au risque se heurte à la difficulté aujourd'hui de trouver des contrats pouvant être investis à 100 % en fonds Euros. 

mercredi, 06 février 2019 07:07

Le nouveau plan d'épargne retraite PER

Le loi PACTE en cours de discussion va modifier en profondeur l'épargne salariale et créer un nouveau placement financier : le PER. Ce plan d'épargne retraite vient se substituer aux solutions existantes bien connues à savoir le PERP, PERCO, loi Madelin et Article 83. 

Cette réforme a pour objectif de rendre plus accessible les produits d’épargne en simplifiant et surtout en permettant au souscripteur de transférer le capital sur un autre support afin d'adapter l'épargne dans un contexte de mobilité professionnelle et aussi permettre la sortie partielle en capital de toutes les solutions Madelin et PERCO et la sortie anticipée pour l'achat de la résidence principale. 

Dans le prochain PER chaque dispositif proposera trois volets : des versements volontaires, de l’épargne salariale avec intéressement, participation et abondement et le versement employeur et salariés permettant la transferabilité des produits d'épargne retraite entre eux. Sur le plan fiscal les versements volontaires seront déductibles des revenus dans la limite de 10% des revenus professionnels, l’épargne et les cotisations obligatoires seront exonérées d'impôt sur le revenu. 

Contrairement à l'assurance vie en Euros, il n'y aura pas de garantie en capital et le niveau de risque sera fonction du choix du ou des supports financiers : actions, obligations, fonds euros et l'épargne sera bloquées jusqu'à la liquidation de la retraite. La performance du plan sera dépendante du choix des supports financiers, la gestion pilotée introduite par la loi de 2015 permettra de diminuer la prise de risque au fur et à mesure de l'approche de la date de départ à la retraite. 

Il existe des solutions plus simples et plus souples avec une garantie en capital, ce même capital étant toujours disponible !  

jeudi, 31 janvier 2019 14:08

Êtes-vous redevable de la taxe PUMA ?

Depuis le 1er janvier 2016, la protection maladie universelle (PUMA) a remplacé la CMU. Désormais, toute personne qui travaille ou qui réside en France de manière stable et régulière a droit à la prise en charge de ses frais de santé. Pour assurer le financement de cette couverture sociale, une taxe (contribution subsidiaire maladie) a été instituée et s'applique sur les revenus du capital (revenus fonciers, revenus de capitaux mobilier, ...). Le taux de cette taxe est de 8% et se cumule avec les prélèvements sociaux de 17,2 % ! De plus, elle est individuelle. 

Sont concernés : les personnes rentiers, étrangers, retraités vivant en France ou les travailleurs indépendants qui ne perçoivent pas de revenu d'activité ou les revenus ne dépassant pas 10% du plafond annuel de sécurité sociale soit 3 923 € en 2017 et dont les revenus du capital sont supérieurs à 25% du même plafond soit 9 807 € en 2017. La base de calcul est constituée des revenus de l'année précédente, foncier, revenus de capitaux mobiliers, revenus LMNP, et de l'ensemble des moyens d'existence et des éléments de train de vie pris en compte. 

Les personnes exonérées de cette taxe sont celles, ou le conjoint marié ou pacsé, qui perçoivent une pension, une rente ou des allocations chômages ou celles percevant des revenus d'activité supérieur au plafond de 10%. Cette taxe est très contestée, un jugement (tribunal des affaires de sécurité sociales) de décembre 2018 a annulé l'appel de cotisations envoyé par l'URSSAF à un indépendant et la loi de financement de la sécurité sociale de 2019 à modifié profondément cette taxation pour le moins surprenante ! 

lundi, 21 janvier 2019 10:30

Haro sur les successions

Le mois de janvier est riche en informations qui circulent à propos des successions. Certains trouvent que les transmissions de patrimoine par décès constituent une rente, l'héritage serait en fait un placement qui rapporte ! 

S'il ne provenait pas d'un groupe de réflexion connu, cela prêterait à rire, mais il n'en est rien, la proposition étant de remplacer la suppression de l'ISF en augmentant de 25% les droits de succession en ligne directe, c'est à dire de parents à enfants, rien que ça ! 

D'autres ont lu dans la nouvelle rédaction d'un article de la loi de Finances 2019, concernant l'abus de droit une possible remise en cause du démembrement, lors de la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. L'abus de droit étant l'arme anti-fraude fiscal brandie par l'administration en cas de montage à caractère "exclusivement" fiscal. La loi a été modifiée et créé une nouvelle source de remise en cause à savoir le montage à caractère "principalement" fiscal. C'est au contribuable de prouver que la donation a pour but d'organiser la transmission, cas de la donation-partage, et éviter les conflits entre les successibles, avant la recherche d'un avantage fiscal. Cette interprétation a été prise au sérieux à tel point qu'un sénateur de l'abus de droit ne remettait pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine. 

Ouf! On l'a échappée belle, mais cela démontre la vigilance qu'il ne faut pas déployer lorsqu'on cherche à optimiser fiscalement son patrimoine.